買到爛尾樓可以不還房貸嗎？好消息!買到爛尾樓，你的房貸可以不用還

　　我們一直說，買房要避坑。

　　那什么是最慘最坑的呢？

　　買了房，房價就開始跌跌不休，或是交付的房子有問題，這些是挺慘，但真不算最慘的。

　　遇到開發商暴雷、樓盤爛尾，但你的房貸卻要繼續還，這絕對是買房中最大最深的“坑”了。

　　在現實生活中，這個受害群體的人數之大，遠超想象。

　　而從國內大量真實的相關案例可以了解到，由爛尾樓引起的購房者和銀行之間的民事糾紛，幾乎都是銀行勝訴。

　　樓盤停工、首付打了水漂、要租房住、還得按時還房貸……無辜的業主，被困在一環又一環的困境中無法脫身。

　　不過，近期嘉興有一個爛尾樓購房者拒還銀行房貸的民事糾紛，法院判決：由開發商承擔剩余貸款的還款責任，購房者不用還房貸。

　　這個判法給了購房者極大的信心，所以非常值得關注，老百姓也非常關心這個判決會不會常態化。

　　下面我們來看看這個案例，到底是怎么回事。

　　2014年，上海的許先生向銀行按揭貸款392萬元，購買了一套嘉興的別墅。

　　2018年，開發商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾，并且向法院提交破產清算申請。

　　經破產管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發商之間的商品房買賣合同。

　　之后，許先生因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供。

　　2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續支付剩余貸款。

　　一審法院認為，雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定：

　　“貸款發放后，借款人或抵押人（許先生）與售房人或其他第三方（開發商）就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。

　　轉換成大白話，這是什么意思？

　　就是說，許先生跟開發商發生的糾紛，跟銀行是沒有任何關系的，銀行有權要求許先生繼續每月還貸，也可以要求許先生提前還清全部或部分貸款。

　　故此一審判決，許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除，許先生歸還銀行借款本金和利息（含罰息），合計220余萬元。

　　這個結果，許先生當然不服，繼續上訴。

　　2022年2月，嘉興中院作出二審判決：銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。

　　為什么這個案例中的許先生，最終迎來了反轉？

　　首先，樓盤爛尾和還房貸，在法律上是兩碼事。

　　購房者與開發商是買賣關系，購房者與銀行是借貸關系。

　　購房者和銀行的借貸關系，雖然是以購房合同為前提的，但是這兩種合同是獨立的，不會因為房子的狀態而改變。

　　樓房爛尾是開發商的原因，屬于開發商違約，但不代表你可以對銀行違約。

　　不過在本案中，二審法院援引了2021年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條第2款規定：

　　“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（許先生）?！?/p>

　　至于銀行《個人購房借款及擔保合同》第38條約定，根據《中華人民共和國合同法》第40條：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”，此格式條款減輕了銀行的責任，加重了許先生的責任，該條款并不具備法律效力，對許先生不具有約束力。

　　轉換一下，就是說開發商申請了破產，已確定無法交房，許先生簽訂的商品房合同、貸款合同均無效，因此，由開發商還錢給銀行和許先生，許先生無需承擔剩下的房貸。

　　這是一個既符合情理也符合法理的判決。

　　許先生的經歷，對其他遇到爛尾問題的朋友，適不適用呢？

　　事實上，樓盤爛尾也分情況的，并不是所有人都能復制許先生的做法。

　　那購房者遇到爛尾情況要怎么辦呢？

　　1、已完工的爛尾樓盤

　　此時應及時向房管部門咨詢是否可以辦理房產證，若能辦理，那么開發商破產對業主的房屋權利歸屬不產生影響。

　　2、尚未完工的爛尾樓盤

　　這種情況下，首先要看是否到了約定的交房時間。

　　到了交房時間，還要看雙方簽訂的房屋買賣合同中，有沒有約定在達到交房時間后多長時間，購房者可以解除房屋買賣合同。

　　如果有明確約定，可按約定執行。

　　如果沒有約定或約定不明，可發函給開發商，要求其在三個月內交付符合法定條件和約定條件的房屋。若三個月內無法交付，購房者就可以主張解除房屋買賣合同，將開發商和銀行同時列為被告，向人民法院提起訴訟，請求一并解除《購房合同》和《貸款合同》。

　　如果項目確定爛尾，但此時還沒到合同所約定的交房時間呢？

　　開發商以事實行為表明不再履行合同或者無法履行合同，購房者也可以解除合同。但是，這些情況一般要求開發商已經進入破產清算程序，即使未到合同約定的交房時間，也可以解除合同，主張退房。

　　而且這種情況下，對于購房者來說更有保證，因為根據《破產法》償債先后的規定，購房款優先于工程價款、銀行的抵押權，而非作為普通債權受償。

　　也就是說，開發商必須優先返還購房者的購房款。而且，按法律程序，開發商除了要優先返還購房者的首付款，還應優先返還購房者支付給銀行的貸款本息、賠償占用購房者首付款的利息、以及賠償購房者各種約定的罰款。

　　作為購房者，安全感是不是一下子就被滿足了？

　　爛尾樓的產生，大多是開發商的資金鏈斷裂，債務糾紛纏身，無以為繼。其中牽涉政府、銀行、施工方、業主等，盤根錯節。

　　找房君希望大家永遠不要遇上爛尾樓，但如果不幸中了招，也要具體情況具體分析，最佳選項還是求助于專業人士。